たった4年で600万円の不動産資産を築いた方法

こんにちは！

そら（@investment_sora）です！

この記事では、不動産投資の方法をシェアしたいと思います。

大学卒業後、普通のサラリーマン（年収400万円程度）のときに、不動産投資を始めました。

最初の4年間で資産は600万円を突破いたしました。

現在は売買を繰り返し、繰り上げ返済もしているため、すべて売却したら更にリターンがございます。

もちろん初めて購入したときは日々の生活で精一杯でしたので、現金貯金なんかありませんでしたｗ

フルローンです。

最初の4年間は、プラスで出た収益のみで経費を賄っているため、実質的に不動産に本業の給料は入れておりません。

最初の1軒（2軒同時に買いましたがｗ）の購入まで非常に長い時間をかけました。

だって、気軽に変える金額ではないですものね？

その後2軒を買い足しました。

4年経過時の月の収支はこのようになっておりました。

月2万3千円のプラスです。正直、収支は良すぎです。成績が良い方なので、こんなに良い結果が出るとは思わないでください。

（逆算すればわかると思いますが、現在より若干金利は高めです。2.7%〜3.1%）

4年で600万の資産を築いた…とあるのに月々の収入が少なすぎない？って思いましたよね。

見ていただきたいたいのは、左側です。現在2700万円で不動産を購入しております。

4年経過時には、すでにローン残高は2000万円を切っております。

この時点で売却していた場合、2600万円での売却が出来そうでした。

つまり、4年で600万円の資産を築いたということです。

10社程度の不動産屋の話を聞きに行き、書籍を読み漁り、不動産選びのコツを発見。

知人にも共有しましたが、少なくとも私のノウハウで不動産を購入した人は失敗はしておりません。

無料部分でも十分な情報量があると思うのでぜひご覧頂ければと思います。

儲け話の電話がある理由

仕事場に電話がかかってきて、要件は何かと聞いているうちに不動産の勧誘電話だった。

こんな経験ありませんか？

電話で不動産投資を勧めてくる段階で怪しさMAXですよね！

儲かるんだったら自分でやればいいじゃん。

そう思う人も多いハズ。

確かに実際に、怪しい儲け話を電話でしている不動産業者もいるのも事実です。

しかし、中にはちゃんと利益がでる優良な物件を紹介している業者もあるのです。

なんで儲け話を電話口でしようとしているのか。

それは不動産投資で利益を出す方法に上限があるからなのです。

基本的な不動産投資の利益の出し方

非常にわかり安く伝えると、あなたがもし自分が住まない家を持っていたとします。

それを人に貸せば家賃収入が生まれますよね。

もちろん、家も無ければ、買うための元手もありません。

ここで住宅ローンを組み、家賃収入でローンを返済していく方法を取ります。

○例えば

1000万円の住宅をローン購入し、25年金利2.0%ですと毎月の返済額は42,385円となります。（元利均等返済）

この物件が継続的に4万5千円程度以上の家賃を稼げる物件であれば、家賃収入にてローンを返済することが可能になります。

（実際は、ここに管理費や修繕積立金、各種代行手数料などが乗るため、5〜6万円程度の家賃収入が必要です）

「そうしたら月々の利益はローン金額に対してほとんどでないんじゃないの？」

そうです。

利益がでるのは月々ではないのです。

上記の物件を仮に5年間保有した場合、5年後にローンの残債は838万円となります。

5年後に900万円で売却することが可能であれば、ローン精算時に62万円の黒字となります。

空室があった場合、一時的にローンだけを返す期間もあるかとは思いますが、月々の利益で補填可能であれば残る金額には影響が少なくなります。

不動産業者が儲けている仕組み

わざわざ営業の電話をしてなぜ人に勧めるのか。

もちろん不動産業者も同じ方法で収益を上げているかもしれません。

会社の規模にもよりますが、当然複数の不動産を取得して行くといずれは自己資金や銀行からの借入も限界が来ます。

不動産業者も複数棟の物件を持っていても、購入できる数には限界があります。

ですので、投資として十分な物件を個人に販売するのです。

不動産業者の主な収入源は、

・仕入れた物件を利益を上乗せし販売する

・月々の家賃回収や管理の代行の手数料

こちらになります。

自身の会社で不動産投資を行っている顧客を増やせれば、売上があがりますし顧客の数より物件の数を増やしたいと思っています。

つまり、

１人が持っている物件数を増やす→そのためには儲かる物件を紹介し複数軒、所有させる

まずは１棟購入してもらい、安定して運用ができていれば、２棟目を買って貰えるという図式が成立します。

こちらが私達からしたら「信用して良い不動産業者」ということになります。

逆に「信用ができない不動産業者」というのも存在します。

利益を多く出すために高値で物件を販売する業者

当然、売却時の値下がりが大きくなり、トータルリターンが期待できなくなります。

必然的に月々のローンの支払い額も大きくなるため、得られるはずであった月々の利益額も低いものとなってしまいます。

リフォーム費用が必要だと説明する業者

基本的に退去時などのハウスクリーニング代は借り主から頂きますし、

オーナー負担となる修繕費用はあくまでも「原状復帰」のレベルで十分です。

800万円の物件に対して、200万円のリフォーム費用を投資したところで、1000千万円で売れることはありません。

購入する側からしても、リフォーム済みの高い物件を購入するより、安い物件を購入して自分好みにリフォームをしたほうがいいですよね？

「リフォーム済みの方が家賃が高く取れる」

「リフォームしたほうが売却時に価格が上がる」

このような説明も、不動産業者がリフォーム代を稼ぎ出す典型的な説明です。

不動産投資で資産を構築するには

どこに向かうのかわからず、具体的な数字もなく走り続ける人はいないですよね。

不動産投資も同じです。

具体的にどのようにして利益を上げていくのかは最初に決める必要があります。

そら式の目標設定の方法は

【購入金額を決める】

【売却予定価格を決める】

【ローンの返済額より、家賃収入額が多くなる物件を探す】

当たり前ですが、基本的には築年数がたった物件は価格が下がります。

【近くに駅ができる予定がある】

【大学のキャンパスが出来る】

【魅力的な都市開発計画がある】

こんな予定があれば話は別ですが、そのような期待は博打のような投資になってしまいます。

統計データを元に具体的な値下がり率を出し、売却時の年数と購入時の価格、ローンの残債を設定します。

できれば同価格で売れる物件を探したいですよね？

株式投資ですと、購入した金額より高く売りたいですが、不動産はある程度価格の変動が読めますし株式と違い大幅な変動は少ないのが特徴です。

しっかりとバランスが取れていれば、低リスクでの運用が可能となる運用方法です。

不動産投資での最も大きなリスク＝空室リスク

不動産投資は、購入した物件に人が住んでくれて家賃が発生することで成立する投資です。

どんなに良い条件で購入した物件であっても、空室となってしまえば家賃収入を得ることが出来ません。

不動産屋が持ってきた資料に書いてある家賃設定が近隣相場と大幅にずれていては、空室になる可能性が高いです。

インターネット上で溢れている空室リスクとは、単純に近隣相場とかけ離れた家賃設定を元に収支バランスを設計しているから発生するリスクです。

同様の物件が近隣で5~6万で借りれる中、家賃設定を8万円とし月7万円の返済計画を立ててしまえば、結果的に空室となり5万円まで家賃を落とす結果となります。（毎月2万円の赤字）

この場合は、そもそも4~5万円程度の返済計画とし、5万円まで家賃を落としてもローンの返済に苦しむことがない用に計画し、6万円程度の家賃設定をする計画を立てます。

つまり、6万円で借り手がつかなくても5万円まで落としても収支バランスが崩れない設計です。

需要と供給がマッチしなければ借りては付きません。

相場からかけ離れた設計をしている時点で、その投資計画は無謀ということです。

ここで重要になってくるのが、

【不動産自体の価値】

【売却時までの価格変動予測】

この２点になります。

ローン返済額は動かしようがありませんし、家賃相場も近隣の賃貸物件を見てみれば、簡単に調べられます。

利回りの説明を受けるかと思いますが、正直私は気にしておりません。

1000千万円の物件を家賃5万円で貸せば6％の利回りですし、

800万円の物件を家賃5万で貸せば7.5％となります。

いずれの物件も、利回りよりも「なるべく数年〜十数年保有したあとに値下がり幅を少なく売る」ということで、トータルの利回りは大幅に変わります。

7.5％の利回りと聞くと高すぎて、怪しく聞こえますがこれは同価格で販売できるという前提の元の数字になります。

実際は3％〜5％で落ち着くでしょう。

不動産投資において、他の投資と比べて強みとなるのは、

○住宅ローンにより高いレバレッジを得られる

○適正価格で購入すれば、値崩れが起きにくい

○安定的な収支が読みやすい

このように考えております。

月々の貯蓄を株式や投資信託に回すのも良いですが、私のポートフォリオでは比較的安定的な投資項目として不動産投資を据えています。

○よく勧められるけど危険な物件

○値崩れしにくい物件の具体的な選び方

○不動産の価値を知る方法

○優良不動産屋の見つけ方

○（条件付きですがご購入者様にキャッシュバックする方法）

こちらのノウハウを販売しております。

初回は100円からスタートしますが、販売部数10部ごとに値上げをして参ります。

自信を持って実際に稼いでいるノウハウです。

稼いでいるというよりは、資産形成が出来ていると言ったほうが正しいです。

そんなノウハウを何故わざわざ人に売るのかと思う方もいるでしょう。

冒頭にもお話したとおり、これ以上不動産を所有するにも限界があります。